安隆會計.公司注冊.代理記賬.驗資審計

三大行業“營改增”將啟 房地產最早明年1月

新一輪營業稅改增值稅（下稱“營改增”）即將來襲。

《第一財經日報》記者了解到，生活性服務業的“營改增”方案將在年底前出臺，而建筑業、房地產業的“營改增”最早于明年1月1日起施行。

在備受關注的稅率方面，包括餐飲業、旅游業、酒店業、娛樂業等在內的生活性服務業的增值稅一般納稅人稅率或定在6%，而小規模納稅人的征收率則為3%。建筑業和房地產業的增值稅稅率或定在11%。

這意味著，以前營業稅稅率為20%的娛樂業營改增后，稅率明顯降低。而建筑業（營業稅稅率為3%）和房地產業（營業稅稅率5%）的稅率明顯提高。

安永稅務部合伙人李雁告訴本報記者，稅率高低變化僅僅是“營改增”中企業關注的問題之一，更多問題在于“營改增”后諸多細節操作問題，這些細節甚至會帶來企業營業模式的改變。

上海財經大學教授朱為群曾告訴本報記者，增值稅屬于流轉稅，稅負最后還是由消費者承擔。

“營改增”將密集啟動

繼去年交通運輸業、部分現代服務業和今年鐵路運輸、郵政服務業、電信業納入“營改增”后，僅剩生活性服務業、建筑業、房地產業和金融業未納入“營改增”。

國務院曾明確提出力爭“十二五”期間全面完成“營改增”改革。因此，四大領域“營改增”推進時間僅剩下一年多。

不久前，《國務院辦公廳關于促進內貿流通健康發展的若干意見》明確了生活性服務業在2014年底前啟動“營改增”。李雁告訴本報記者，財政部、國稅總局在推出生活性服務業“營改增”時間表上，是朝著年底前出臺政策的目標前進，但是否一定能推出還不確定。

本報記者采訪的多位專家表示，包括餐飲業、旅游業、酒店業、娛樂業等在內的生活性服務業會依據此前出臺的《營業稅改增值稅試點方案》，原則上適用增值稅簡易計稅方法，即（小規模納稅人采用）3%的征收率。而一般增值稅納稅人可能采用6%的稅率。

北京營改增小組成員、GTS（高頓稅務峰會）稅務專家陳志堅向本報記者透露，本周國務院常務會議或通過建筑業和房地產業的“營改增”方案，建筑業的稅率定在11%，房地產業的稅率則不方便透露。建筑業和房地產業“營改增”實施時間最早是2015年1月1日。

而對此時間表，一位財政部人士稱基本按此推進，但若沒準備好會延遲。

李雁表示，雖然房地產業增值稅率未定，但為11%和17%兩檔稅率之一，而業內人士更傾向11%的稅率。

陳志堅表示，稅負高低不能僅僅盯著進項抵扣，還與公司的管理以及對下游的稅負傳遞等有關。“比如沒有進項抵扣，但可以把稅負傳遞給下游，那稅負也不會提高”。

挑戰重重

作為“營改增”最難啃的幾塊骨頭，三大行業“營改增”推進依然困難重重。

在生活性服務業，娛樂業稅率突然大降讓一些人疑惑。而其中酒店業稅率如何確定也是一大難題。

李雁告訴本報記者，酒店業比較特殊。“比如，蘇州凱賓斯基酒店開的發票并不是凱賓斯基公司，它只是酒店管理者，而真正的老板是房地產開發企業，這個模式在中國比較普遍。假設房地產企業的稅率與酒店業稅率不同，到底按哪個征收”？

另外，李雁稱，中國的服務型公寓是算酒店還是房屋租賃呢？按哪個稅率征收？一家房地產企業人士對她表示，服務型公寓商家肯定會按照稅率低（酒店）的標準，如果依據營業執照來判斷，一些商家由此可能改變自己的營業模式。

餐飲業和酒店業納入“營改增”后，是否也可以向其他商家開具增值稅發票呢？

不僅生活性服務業“營改增”挑戰重重，房地產業更是復雜。

“比如，一個房地產項目完工了，但銷售還沒結束，若突然實行‘營改增’，稅率從5%增加到11%。企業基本完工了，基本上也沒有進項稅抵扣了，而且它的銷售合同都出來了，價格也不能改，那這對企業影響大了。”李雁表示。

另外，房地產商在發包項目時，發包商能否提供增值稅發票來抵扣也是難點之一。而建筑行業將增加的稅負轉嫁給房地產業也是很多房地產商頭疼的問題。

李雁表示，這些行業“營改增”會涉及很多細節問題，甚至還涉及一些相關法規的修改。（第一財經日報陳益刊）

安隆會計·讓財務創造價值